주택임대차 시장에서 계약갱신청구권은 임차인이 기존 주거지에서 안정적으로 생활을 지속할 수 있도록 하고, 임대인은 임대료를 합리적으로 조정하거나 실거주 목적 등으로 필요한 경우 계약을 종료시킬 수 있는 권리를 보장하는 데 있습니다.
하지만, 계약갱신청구권을 행사하거나 대응할 때에는 몇 가지 주요 사항들을 고려해야 합니다. 임차인은 계약갱신청구권을 행사하기 위해 법에서 정한 절차와 시기를 준수해야 하며, 임대인은 임차인의 청구에 대해 합리적인 이유가 없는 한 수락해야 합니다. 또한, 임대료 인상에 관해서는 법적으로 허용되는 범위와 기준에 따라야 하며, 임대인이 계약을 종료시키고자 할 때는 법적으로 인정되는 정당한 사유가 필요합니다.
임차인과 임대인 각각의 입장에서 반드시 고려해야 할 사항들은 다음과 같습니다.
[임차인의 입장]
임차인은 계약 갱신청구권을 행사하려면 기존 2년 계약이 종료된 후, 1회에 한하여 2년 추가 계약이 가능합니다. 그러나 가장 중요한 사항 중 하나는 이 권리를 계약 기간 만료 최소 2개월 전에 행사해야 한다는 점입니다.
예를 들어, 서울 성동구에 위치한 아파트에서 거주 중인 임차인 B가 계약 만료일이 다가오면서 계약 갱신청구권을 행사하기로 결심했다고 가정해 보겠습니다. 그러나 B가 깜빡하고, 계약 만료 1개월 전에 임대인에게 갱신 의사를 전달한 경우, 임대인은 B의 갱신 요청을 거부할 수 있습니다. 주택임대차보호법 등의 법률에서 이러한 규정은 임대인이 임차인의 계약 갱신 요청을 고려하고 필요한 경우 새로운 임차인을 찾거나 기타 준비를 할 수 있는 시간을 제공하기 위해 마련된 것입니다. 따라서, 계약 갱신청구권을 원활하게 행사하고자 하는 임차인은 이러한 법적 요건을 준수하는 것이 중요합니다.
[임대인의 입장]
계약 갱신청구권에 대응하기 위해서는 임대인이 몇 가지 중요한 사항들을 확인하고 준비해야 합니다. 이는 임대인이 법적 규정을 준수하며, 임차인과 자신의 권리를 모두 보호할 수 있도록 하는 것입니다. 먼저, 임대인은 임차인이 계약 갱신청구권을 행사할 수 있는 조건과 절차를 정확히 이해해야 합니다. 임차인은 계약 만료 최소 2개월 전에 갱신 의사를 표시할 권리가 있으며, 임대인은 특별한 사정이 없는 한 이를 수락해야 한다는 법적 규정을 숙지해야 합니다. 단, 임차인이 계약 갱신을 요구하여도 임대인의 입장에서는 정당한 사유로 인해 그 요구를 거절할 수 있습니다.
또한, 임대인은 다음과 같은 사유로 계약 갱신을 정당하게 거절할 수 있습니다.
1. 임대인 또는 임대인의 직계존비속의 실거주
임대인이나 임대인의 직계존비속(부모, 자녀 등)이 해당 주택에 실제로 거주할 필요가 있는 경우, 계약갱신을 거절할 수 있습니다. 이를 위해서는 임대인이 실거주할 의사와 필요성을 명확히 입증해야 합니다.
2. 주택의 전면적인 개보수 또는 재건축 필요
건물의 안전성 확보나 효율적인 관리를 위해 전면적인 개보수 또는 재건축이 필요한 경우, 임대인은 계약 갱신을 거절할 권리가 있습니다. 이때 필요한 건축 허가나 관련 서류를 제시할 수 있어야 합니다.
3. 월세 또는 반전세 계약의 경우, 임차인이 2기에 해당하는 차임을 연체한 경우
이때, 임대인은 먼저 임차인에게 차임 연체사실을 서면으로 통지해야 합니다. 이 통지에는 연체된 차임의 액수와 납부를 요구하는 기한이 구체적으로 명시되어 있어야 하고, 그 기간내에 연체된 차임을 해결하지 못하면, 임대인은 계약갱신 거절 의사 및 임대차계약 해지통보를 임차인에게 통지할 수 있습니다.
이러한 사유를 임대인은 계약 갱신을 거부할 때 법적 근거로 활용할 수 있습니다.
정재윤 한경부동산밸류업센터 법률TF Team / 밸류업이노베이션 변호사
배준형 한경부동산밸류업센터 수석전문위원(landvalueup@hankyung.com) / 밸류업이노베이션 대표
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